Короткая продажа против обращения взыскания
Короткие продажи и потеря права выкупа два страшных слова, которые любой домовладелец никогда не хотел бы услышать. Ни один кредитор не желает использовать какой-либо из этих инструментов. Но использование этих или любого из двух становится необходимым, когда домовладелец не выполняет платежи EMI в банк, в котором он взял жилищный кредит. Поскольку банки имеют документы на недвижимость в качестве залога, они могут использовать любой из этих двух инструментов для защиты своего капитала, который они предоставили взаймы, и начисленных процентов. Банки не занимаются продажей недвижимости, и их больше интересует возврат денег, которые они одолжили. Но если обстоятельства таковы, что они считают, что домовладелец не сможет вернуть свои деньги, они прибегают к этим вариантам.
Короткая распродажа
Короткая продажа – это процедура, позволяющая домовладельцу продать свою собственность (когда он находится в затруднительном финансовом положении и не может заплатить деньги банку) и избежать потери права выкупа. Домовладелец продает дом за сумму, меньшую суммы непогашенного кредита, и платит кредитору. Кредитор соглашается забыть об оставшейся части кредита и принимает выручку от продажи в качестве окончательного платежа. Причина, по которой это называется короткой продажей, заключается в том, что выручка от продажи не достигает суммы непогашенного кредита. Короткая продажа может состояться только в том случае, если банк готов принять сумму и забыть о дефиците.
Например, если непогашенная сумма кредита составляет 200 000 долларов США, а выручка от короткой продажи составляет 175 000 долларов США, банк может принять эту сумму в качестве окончательного платежа, а затем домовладелец может продать свой дом.
Если банк считает, что недвижимость не может быть продана больше, чем эта, или если люди в этом районе переезжают в новые дома, или если стоимость недвижимости обесценилась, он может принять короткую продажу.
Выкупа
Когда домовладелец не выполнил свои платежи, и банк считает, что он не в состоянии выплатить деньги, причитающиеся банку, он может прибегнуть к обращению взыскания. Это судебное разбирательство, в котором банк сохраняет за собой право продать дом и вернуть свои взносы от продажи. Если дом продается по цене, превышающей сумму, причитающуюся банку, разница возвращается заемщику. При потере права выкупа заемщик не только теряет свой дом, но и страдает от потрясения в отношении своей кредитоспособности, и его кредитный рейтинг снижается как минимум на 200-300 пунктов. Это означает, что он не может подать заявку на новый кредит в ближайшее время. По этой причине каждый домовладелец пытается любой ценой избежать потери права выкупа и пытается договориться с банком об изменении условий кредита, чтобы ему было легче погасить кредит.
Разница между короткой продажей и обращением взыскания
В некотором смысле, и короткая продажа, и обращение взыскания являются инструментами, помогающими заемщику каким-то образом выполнить свои финансовые обязательства, когда он финансово разорен и не может погасить банк. Но между ними есть много различий, которые заключаются в следующем.
Если банк соглашается на короткую продажу, это настоящая сделка для любого домовладельца, который уже находится в бедственном положении. Но на самом деле даже на такую небольшую сумму сложно найти покупателя. Большинству покупателей требуется время, чтобы принять решение, и они не желают платить запрашиваемую цену, что очень усложняет задачу для владельца дома. В случае обращения взыскания банк берет на себя ответственность продать дом и позволяет домовладельцу оставаться в доме в течение 4-12 месяцев во время разбирательства. В течение этого периода домовладелец не должен платить какие-либо деньги в банк, что, по сути, является сбережением, которое он может использовать для перевода, когда ему нужно освободить дом.
И в короткой продаже, а также потери права выкупа, есть резкое снижение кредитного рейтинга владельца дома. Тем не менее, в то время как в случае короткой продажи владелец дома может купить недвижимость через 2 года, он не может сделать шаг в течение следующих 5-6 лет, если на него было обращено взыскание.
Резюме:
Короткая продажа – это процедура, позволяющая владельцу продать свою собственность, на которую он получил кредит, и погасить долг кредитору.
При короткой продаже цена продажи меньше, чем его непогашенная сумма кредита, но кредитор соглашается принять это в качестве окончательного платежа.
Поскольку выручка от продажи меньше суммы непогашенного кредита, это называется короткой продажей.
Обращение взыскания – это судебное разбирательство, в ходе которого банк сохраняет за собой право продать имущество, на которое владелец взял кредит, и получить обратно свои взносы от продажи.
При лишении права выкупа, если цена продажи больше, чем взносы, банк выплачивает остаток заемщику.
В обоих случаях владелец теряет свою собственность и кредитоспособность, но снижение кредитного рейтинга при отчуждении выше, чем при короткой продаже.
